Teooriad, millest me lähtume

Võrdlusmeetodi teooria

Hindamisel võrdlusmeetodiga tuletatakse hinnatava objekti turuväärtus viimase poole aasta jooksul müüdud analoogiliste objektide müügihindade võrdluse alusel.

Võrreldavatele objektidele esitatakse analoogilised nõuded:

sihtotstarve;

asukoht;

füüsilised omadused;

omandiosa;

majanduslikud näitajad

Võrdluskõlbulikkuse välistavad tegurid:

spekulatiivne tehing;

muid maksevahendeid hõlmav tehing;

monopoolses situatsioonis sõlmitud tehing;

sugulastevaheline tehing;

osalisele haldusõigusele sõlmitud tehing.

Analoogiliste objektide näitajatest koostatud võrdlustabelis leitakse hinnatava objekti positiivsed ja negatiivsed erisused, milledega korrigeeritakse võrreldavate objektide keskmist turuhinda.

Võrdlusmeetodi eelised võrreldes teiste meetoditega:

objekti hinna määrab turg ja vastavalt sõlmitud ostu-müügi tehingutele peaks kõige täpsemalt peegelduma nõudmise-pakkumise vahekord;

turuväärtuse määramise loogika on kergesti arusaadav ja põhjendatav

Võrdlusmeetodi puudused võrreldes teiste meetoditega:

puudulikud või vigased andmed tehingute kohta

tehinguhindade usaldatavus

vanade ja erisustega objektide kohta on vähe võrreldavaid tehinguid

võrreldavad tehingud iseloomustavad ajalugu

Tulumeetodi teooria

Tulumeetodil hindamine toetub hinnatava objekti tulutoomistasemele, mille järgi hinnatakse objekti turuväärtust. Hindamine tulumeetodil jaguneb põhiliselt kapitaliseerimismeetodiks ja diskonteerimismeetodiks. Mõlemad meetodid toetuvad aastasele netosissetulekule.

Jooksvate sissetulekute baasil arvutatakse aastane netosissetulek (Sn) järgmise valemiga:
Sn = (Sbp * (1 - Mv)) - Kt

Sbp- potentsiaalne sissetulek
Mv- vakantsusmäär (kapitaliseerimismeetodil kasutatakse stabiliseeritud vakantsusmäära, mis arvutatakse turu keskmise täituvuse järgi)
Kt- tegevuskulud x{2013} maamaks, jooksev remont, kindlustus, administratsioon jne.

Kapitaliseerimismeetodil hindamisel lähenetakse hinnatavale objektile turuseisukohalt ja üldistatakse turul kehtivat aastase netotulu ja müügihindade vahelist kordajat (kapitaliseerimismäära).

Objekti turuväärtus leitakse sellisel juhul valemiga Vt = Sn / Mk - Ki

Vt- turuväärtus (inglise keeles x{201C}market valuex{201D})
Sn- aastane neto sissetulek (ingisekeeles x{201C}NOI x{2013} net operating incomex{201D})
Mk- Kapitalisatsioonimäär (inglise keelesx{201D} capitalisation ratex{201D})
Ki- investeerimiskulud

Diskonteerimismeetodil hindamisel lähenetakse hinnatavale objektile objekti seisukohalt ja leitakse diskontomäär riskivaba baasi ja riskikordaja liitmisena. Diskonteerimismeetod võimaldab arvestada hinnatava objekti tulusid aastate lõikes.

Teoreetiliselt peaks kapitaliseerimis ja diskonteerimismeetodeid ühendades tänapäeva toodud hoone müügihind piiratud perioodi lõpus (diskonteerimismeetod) võrduma tänapäeva toodud tuluga alates perioodi lõpust kuni lõpmatusse (kapitaliseerimismeetod).

Diskonteerimisel kasutame kahte varianti:
1) Kogukapitali diskonteerimine
2) Omakapitali diskonteerimine

Kogukapitali diskonteerimisel leitakse teatud ajaperioodi (harilikult 5 aastat) aastased netosissetulekud (Sn) kasutades eelpool toodud valemit. Seejärel diskonteeritakse iga aastased netosissetulekud valemiga Sn / (1 + Md), mis astendatakse vastava aastaga (näit. teise aasta diskonteeritud tulu on Sn2 / (1 + Md)² )

Md - diskontomäär

Näitena perioodi aastate diskonteeritud tuludele tuleb liita prognoositav müügi tulu perioodi lõpus, mille arvutame valemiga Sn6 / Mk

Mk- kapitaliseerimismäär

Saadud tulemuse diskonteerime viienda aasta diskontokordajaga 1 / (1+Md)5

Kokkuvõttes saame järgneva valemi:
Vt = Sn1 / (1+Md)1 + Sn1 / (1+Md)1 + Sn2 / (1+Md)2 + Sn3 / (1+Md)3 + Sn4 / (1+Md)4 + (Sn5 + Sn6 / Mk) / (1+Md)5

Omakapitali diskonteerimisel diskonteeritakse aastast omakapitali netosissetulekut. Omakapitali neto sissetuleku leidmiseks rakendame järgnevat valemit:
Sno = Sn x{2013} Sl x{2013} Km + Tm

Sno- omakapitali aastane neto sissetulek
Sl- laenuteenindus sissetulek
Km- maksukulud
Tm- maksutulud (esimeste aastate kahjumi arvel)

Omakapitali müügitulude leidmisel peab müügituludest, mille valem on eespool toodud, lahutama laenu ja maksukulud

Vtn x{2013} Kr x{2013} Vln x{2013} Vt x{2013} Km
Vtn- turuväärtus antud perioodi lõpus (prognoositav)
Kr- müügikulud
Vln- laenujääk antud perioodi lõpus
Km- maksukulud

Turuväärtuse saame omakapitali netosissetuleku ja omakapitali müügitulude diskonteerimisel omakapitali diskontomääraga (mis on harilikult kõrgem kogukapitali diskonteerimismäärast).

Diskonteerimismeetodi eeliseks võrreldes teiste meetoditega on:

meetod kirjeldab kõige paremini hindamishetkel valitsevaid arusaamu kinnisvaraturul;

võimaldab arvesse võtta aastaste tulude kõikumisi.

Diskonteerimismeetodi puudusteks võrreldes teiste meetoditega on:

tulude muutuste prognoosid võivad olla ebatäpsed;

pangalaen võetakse tavaliselt kindla protsendiga ja edasine pangalaenuprotsentide muutus diskontomäära ei muuda.

Kulumeetodi teooria

Kulumeetodi aluseks on väide, et kinnisvara väärtus on seotud kinnisvara ehitusmaksumusega ehk ehitusmaksumus on kinnisvara nn omahind. Tulenevalt majanduslikust eesmärgist mitte müüa tooteid alla omahinna, on väärtus, millega kinnisvara siseneb kinnisvaraturule otseses seoses ehitusmaksumusega. Ehitusmaksumuse mõistet kasutatakse ehitusturul väljendamaks tellija kulutusi hoone püstitamiseks. Hindamisel kasutatakse mõistet taastamismaksumus, mis tähendab ehitise võimaliku taastamise korral, arvestades hindamishetkel kehtivaid ehitushindu, kuluvat rahalist summat.

Taastamismaksumus ja ehitusmaksumus võivat kattuda, kui tegemist on uusehitisega, kuid üldjuhul toimub lahknemine peale ehitushindade muutumist. Taastamismaksumus väljendab ehitise väärtust uuena, kuid ei võta arvesse ehitise kulumit. Kui ehitis on olnud ekspluatatsioonis ning vähendanud oma kasutusiga, siis on sellega seoses ka väärtus vähenenud. Seda väärtuse vähenemist võtabki arvesse kulum. Kulum on jaotatav mitmesse kategooriasse. Esiteks on kulum, mida põhjustab ehituskonstruktsiooniosade kasutusea vähenemine. Teiseks on funktsionaalne kulum ja kolmandaks keskkonna kulum.

Ehituskonstruktsioonide kulumi arvestamisel kasutatakse mõistet ehituslik eluiga, mis näitab vastavalt kulumisastmele iga konstruktsiooni osa püsivust ajas. Kõrgem on ehituslik eluiga betoonelementidel ja madalaim viimistlusel. Taastamismaksumus jagatakse ehitusliku kasutuseaga ning saadakse kulum rahalises väljenduses igas aastas. Üldjuhul väljendatakse seda protsentides. Ehitusliku kulumit jaotatakse kaheks: taastatav kulum ja taastamatu kulum. Taastatav kulum näitab kui suur osa ehituslikust kulumist taastatav selle kulumi summa ulatuses. Taastamatu kulum näitab, kui suurt osa ei ole võimalik taastada kulumi summa ulatuses kulutusi tehes. Taastamatu kulum tekib näiteks ehituskonstruktsioonide läbivajumisest, arhitektuursete elementide kordumatusest jne. Funktsionaalne kulum on vara suutmatus täita kaasaegseid funktsioone ja tagada kaasaegset tootlikkust.

Funktsionaalne kulum võib olla tingitud millegi puudulikkusest või vajadusest midagi lisada, mis muudaks kinnisvara kaasaegseks täitmaks kaasaegseid funktsioone ja tagamaks kaasaegset tootlikkust. Haridusasutuste puhul mõistame funktsionaalsuse all aine omandamiseks vajalikke konkurentsivõimelisi tingimusi. Osad tingimusest on sätestatud nõuetega, mis funktsionaalse kulumi all peavad olema tingimata näidatud. Ülejäänud tingimused on seotud konkurentsivõimelise teenuse pakkumise väljakujunenud normidega. Keskkonna kulum on haridusasutuste puhul vaadeldav teenuse nõudluse ja pakkumise vahekorra muutusena. Juhul, kui laste arv on vähenenud ning koolimaja või lasteaia täituvus väheneb muutuvad tühjad ruumid koormavaks halduskuludele. Samuti on müra või saastustaseme oluline tõus kooli- või lasteaia hoone konkurentsi vähendavateks teguriteks. Oluliste keskkonna muutuste puudumisel on keskkonna kulum null.